Eladtad a lakásod? Ne ess pánikba, mutatjuk az SZJA matekot!

Fiatal vagy, pörög az életed, és éppen túl vagy egy ingatlan eladásán? Gratulálunk, ez nagy lépés! De most jön a kevésbé bulis rész: az adószámítás. Ne aggódj, az SZJA (személyi jövedelemadó) kalkuláció nem rakétatudomány, és mi most érthetően, lépésről lépésre végigvezetünk rajta. Megmutatjuk, hogyan számold ki, mennyit kell fizetned, és milyen trükkökkel spórolhatsz az adón. Kapaszkodj, mert most minden kiderül!

1. Mikor kell SZJA-t fizetni?

Az ingatlan eladásából származó jövedelem után akkor kell SZJA-t fizetni, ha az eladási ár magasabb, mint az ingatlan megszerzésére fordított költségek és az egyéb levonható kiadások összege. Az SZJA mértéke 2025-ben 15%, és ezt a kiszámított jövedelemre kell megfizetni. Azonban jó hír: bizonyos esetekben teljesen elkerülheted az adózást, például, ha az ingatlant több mint 5 éve szerezted, akkor adómentes az eladás!

2. Hogyan számoljuk ki a jövedelmet?

Az SZJA alapja az eladásból származó jövedelem, amit az alábbi képlettel számolhatsz ki:

Jövedelem = Eladási ár – (Megszerzési ár + Igazolható költségek)

Az egyes elemek magyarázata:

• Eladási ár: Az az összeg, amit az ingatlanért kapsz (a szerződésben rögzített vételár).

• Megszerzési ár: Az az összeg, amit az ingatlan megvásárlására fordítottál. Ha öröklés vagy ajándékozás útján szerezted, akkor a hagyatéki vagy ajándékozási illeték alapjául szolgáló érték számít.

• Igazolható költségek: Az ingatlan eladásával és megszerzésével kapcsolatos kiadások, például:

  • Ingatlanközvetítői díj

  • Hirdetési költségek

  • Ügyvédi díj

  • Értéknövelő beruházások (pl. felújítások, bővítések)

  • Energetikai tanúsítvány költsége

  • Illeték, amit a vásárláskor fizettél

Példa kalkuláció:

Tegyük fel, hogy 2022-ben vettél egy lakást 39 600 000 Ft-ért, és 2025-ben eladtad 61 000 000 Ft-ért. A vásárlás során további költségként 24 000 Ft-ot fizettél energetikai tanúsítványra. Az eladás során nem merültek fel további költségek.

Számítás:

• Eladási ár: 61 000 000 Ft

• Megszerzési ár: 39 600 000 Ft

• Igazolható költségek: 24 000 Ft (energetikai tanúsítvány)

• Összes költség: 39 600 000 Ft + 24 000 Ft = 39 624 000 Ft

• Jövedelem: 61 000 000 Ft – 39 624 000 Ft = 21 376 000 Ft

Mivel az ingatlant 3 évvel a vásárlás után adtad el, az időarányos csökkentés miatt a jövedelem 60%-a adóköteles:

• Adóalap: 21 376 000 Ft × 60% = 12 825 600 Ft

• SZJA (15%): 12 825 600 Ft × 15% = 1 923 840 Ft

Ha ketten vagytok tulajdonosok, akkor az adó felezhető, így egy főre 961 920 Ft fizetendő adó jut.

3. Az SZJA kiszámítása

A fenti példában az adóalap 12 825 600 Ft, így a fizetendő SZJA 1 923 840 Ft. Ezt az összeget az eladást követő év május 20-ig kell befizetni a NAV-nak az SZJA-bevallás benyújtásával.

4. Adókedvezmények és mentességek

 

4.1. Ötéves szabály: Az adómentes kiskapu

Az egyik legjobb hír az ingatlan eladásakor, hogy ha az ingatlant legalább 5 éve szerezted, akkor az eladásból származó jövedelem teljesen adómentes! Ez akkor is érvényes, ha az ingatlant nem vásárlás, hanem öröklés vagy ajándékozásútján szerezted. Az ötéves időtartamot a szerzés időpontjától (pl. adásvételi szerződés dátuma, hagyatéki végzés dátuma) számítják, és az eladás évéig kell elérni ezt az időt.

Például, ha 2020-ban vettél egy lakást, és 2025-ben adod el, akkor az 5 év éppen teljesül, így egy forint SZJA-t sem kell fizetned, függetlenül attól, mekkora haszonnal adtad el az ingatlant. Ez a szabály különösen kedvező azoknak, akik hosszú távú befektetésként vásároltak ingatlant, vagy családi örökséget értékesítenek.

Fontos azonban, hogy az 5 év nem naptári év, hanem pontosan 5 év a szerzés időpontjától. Ha például 2020. július 15-én vetted az ingatlant, akkor 2025. július 15. előtt eladva még nem jár az adómentesség, de utána már igen. Ellenőrizd tehát pontosan a szerzés dátumát!

Forrás: NAV – Ingatlan adásvétel

4.2. Időarányos csökkentés

Ha az ingatlant 5 éven belül adod el, akkor a jövedelem egy része adómentes lehet az időarányos csökkentés miatt. Ez azt jelenti, hogy minél később adod el az ingatlant a szerzéshez képest, annál kevesebb adóalap után kell SZJA-t fizetned:

• 1. év: a jövedelem 100%-a adóköteles

• 2. év: a jövedelem 90%-a adóköteles

• 3. év: a jövedelem 60%-a adóköteles

• 4. év: a jövedelem 30%-a adóköteles

• 5. év: a jövedelem 0%-a adóköteles (teljesen adómentes)

Például, a fenti kalkulációban a 2022-ben vásárolt és 2025-ben eladott ingatlan esetében a 3. év miatt csak a jövedelem 60%-a (12 825 600 Ft) után kellett adót fizetni, így az adó jelentősen csökkent.

4.3. Lakáscélú felhasználás: Pénztárcakímélő megoldás

Ha az ingatlan eladásából származó bevételt új lakás vásárlására, építésére, bővítésére vagy felújítására fordítod, akkor lehetőséged van az SZJA fizetési kötelezettség halasztására vagy akár csökkentésére. Ez a lehetőség különösen azoknak kedvez, akik nem szeretnék elveszíteni a pénzüket adózásra, hanem újabb otthonba fektetnék.

Hogyan működik?

• Halasztás: Ha az eladásból származó bevételt 3 éven belül lakáscélra használod fel (pl. új lakás vásárlása, építése), akkor az SZJA fizetését elhalaszthatod. Ehhez a NAV-nak nyilatkoznod kell az SZJA-bevallásban, hogy lakáscélra fordítod a bevételt. Ha a 3 év alatt nem teljesül a lakáscél, akkor az adót utólag, kamatokkal együtt kell megfizetni.

• Csökkentés: Ha az eladásból származó bevétel egy részét lakáscélra fordítod, akkor az adóalap arányosan csökken. Például, ha a 21 376 000 Ft jövedelemből 10 000 000 Ft-ot új lakás vásárlására használsz, akkor csak a fennmaradó rész után kell adót fizetni.

Mire figyelj?

• A lakáscélú felhasználást igazolni kell (pl. adásvételi szerződéssel, építési számlákkal).

• A szabály csak saját lakáscélra vonatkozik, tehát az új ingatlannak a te vagy közeli hozzátartozód lakhatását kell szolgálnia.

• Nem számít lakáscélúnak, ha az új ingatlant például kiadásra vásárolod.

Példa: Ha a fenti kalkulációban a 21 376 000 Ft jövedelemből 15 000 000 Ft-ot új lakás vásárlására fordítasz, akkor az adóalap 12 825 600 Ft helyett csak a fennmaradó rész 60%-a után számolandó, ami jelentősen csökkenti a fizetendő adót.

Forrás: Pénzcentrum – Ingatlan eladás SZJA, Bank360 – Ingatlan eladás adózás

5. Gyakori kérdések

Mikor kell bevallani az SZJA-t?

Az ingatlan eladásából származó jövedelmet az eladást követő év május 20-ig kell bevallani az SZJA-bevallásban. Érdemes könyvelő vagy adótanácsadó segítségét kérni, ha nem vagy biztos a számításban.

Mi történik, ha veszteséges az eladás?

Ha az eladási ár nem fedezi a megszerzési árat és a költségeket, akkor nem keletkezik adóköteles jövedelem, így SZJA-t sem kell fizetni.

Milyen dokumentumokat kell megőrizni?

Őrizd meg az összes dokumentumot, ami az ingatlan megszerzésével és eladásával kapcsolatos (pl. adásvételi szerződés, számlák a felújításról, energetikai tanúsítványról), mert a NAV ellenőrizheti a bevallás helyességét.

6. Összegzés

Az ingatlan eladása utáni SZJA kiszámítása elsőre ijesztőnek tűnhet, de ha követed a fenti lépéseket, könnyen átlátható. A kulcs, hogy pontosan tudd, mikor szerezted az ingatlant, milyen költségeket vonhatsz le, és jogosult vagy-e mentességre vagy kedvezményre, például az ötéves szabály vagy a lakáscélú felhasználás révén. Ha bizonytalan vagy, inkább kérj segítséget egy szakértőtől, hogy biztosan ne érjen meglepetés az adóbevalláskor!